Гражданско-правовое регулирование вещных прав на земельные участки

Образовательная автономная некоммерческая организация 
Высшего образования
 «МОСКОВСКИЙ ПСИХОЛОГО-СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Юридический факультет

___________________________________________________________
Кафедра частного права



ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА


На тему:
«ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ»



                                                      Выполнил студент:
                                                      Запяткин Сергей Иванович                                                                  

                                                      Научный руководитель:
                      Ткаченко Ирина Николаевна
                    ст. преподаватель кафедры 
                              гражданско-правовых дисциплин 
                           в филиале ОАНО ВО «МПСУ»  
                                               в г. Черняховске Калининградской области

Работа сдана на кафедру
«____» ______________20____г.
     
К защите допущена
«____» ____________20______г.


Рецензент ______________




Черняховск 2015г.
ОГЛАВЛЕНИЕ 
Введение………………………………………………………………………

Глава 1. Земельный участок как объект гражданского права…….… 
§1. Характеристика вещных прав в римском и германском праве….…..…
§2. Теория вещного права в российской правовой доктрине…….…...…..
§3. Вещные права на земельный участок……………………………..……

Глава 2. Актуальные проблемы правового регулирования вещных прав на земельные участки……..………………………….………………
§1. Совершенствование понятийного аппарата вещных прав на земельные участки …………………..……………….…………….…………
§2. Соотношение гражданского и земельного законодательства…….……
§3. Оценка действующего гражданского законодательства и предложения по его совершенствованию…..………………………..………

Заключение………………………………...…………………………………
Список литературы…………………….……………………………………
Приложения………………..…………………………………………………
3

6
6
17
26


42

42
55

66

76
81
89







      
      
      
      
      

Введение

     В современном гражданском праве земельный участок рассматривается как вещь, а это означает, что речь идет о земельном участке как объекте частноправовых отношений, объекте гражданского оборота. Построение этих отношений идет в двух направлениях, предопределяя дуализм всех прав, возникающих в отношении земельного участка (недвижимости), а затем и движимых вещей, дифференцируя их на права вещные и обязательственные. Признание такого деления прав опирается на отличительные признаки вещного права. Противоположная позиция основывается на сходстве права на вещь и права на действия.
     В научных работах правовой режим земельных участков исследуется с позиций комплексных отраслей права, в которых земельный участок рассматривается как разновидность природных ресурсов. Частноправовое направление в предпринимаемых исследованиях ограничивается вопросами согласования земельного и гражданского законодательства, а также вопросами государственной регистрации прав на земельные участки как разновидность недвижимости.
     Специальные монографические работы, предметом которых является земельный участок как объект прав, не выходят за рамки описания. Особая роль правовых отношений по поводу земельных участков в формировании категории вещных прав недостаточно выявлена. Учитывая изложенное выше, тема исследования носит актуальный характер.
     Объектом настоящего исследования являются вещные права на земельные участки. 
     Предмет исследования определим как правовое регулирование вещных прав на земельные участки в России.
     Целью исследования является:
     - определение природы вещных правовых отношений, предметом которых является земельный участок;
     - разработка обоснованных рекомендаций по совершенствованию российского законодательства в рассматриваемой сфере.
     Основные задачи исследования вытекают из характера поставленной цели и состоят в том, что в ходе исследования:
     - определяется понятие земельного участка как объекта гражданского права; 
     - рассматривается характеристика вещных прав в римском и германском праве;
     - анализируется теория вещного права, содержащаяся  в российской правовой доктрине;
     - подробно раскрывается характеристика вещных прав на земельный участок;
     - выявляются актуальные проблемы правового регулирования вещных прав на земельные участки;
     - определяются основные направления совершенствования понятийного аппарата вещных прав на земельные участки;
     - рассматривается соотношение гражданского и земельного законодательства и анализ приведения гражданского и земельного законодательства в соответствие друг с другом;
     - предлагается оценка действующего гражданского законодательства и рассматриваются предложения по его совершенствованию;
     - формулируются выводы и предложения, полученные в ходе исследования.
     Нормативной базой исследования являлись Конституция Российской Федерации, Гражданский  и Земельный  кодексы Российской Федерации  , федеральные законы и иные правовые акты, касающиеся вопросов правового регулирования вещных прав на земельные участки.  
     Общая теоретическая основа исследования включает в себя работы Д.И. Азаревича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.
     Использовались также труды ученых советского периода и современных авторитетных российских ученых, таких, как  В.С. Анохин, В.А. Белов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Крашенинников,                  А.В. Копылов, В.А. Рахмилович, А.В. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.В. Чубаров.
     Нашли свое применение и публикации таких современных цивилистов и представителей иных областей правоведения, как И.В. Аксюк,                          В.А. Алексеев, А.П. Анисимов, Е.А. Баранова, А.В. Германов, С.П. Гришаев, С.В.  Дзагоев, Е.В. Ельникова, Л.Т. Кокоева, С.В. Маркин, Н.Н. Мисник,           С.А. Степанов и др.
     Методологическая основа исследования базируется на принципах формальной и диалектической  логики. При этом используются такие методы познания, как анализ и синтез, обобщение, а также комплексный подход к изучаемым явлениям и процессам.
     В исследовании обосновывается необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) в части определения понятия недвижимости и регулирования вещных прав на земельные участки.
     Структура выпускной квалификационной работы обусловлена его целями, задачами и содержанием исследования и состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения, списка литературы и приложения. Выводы и положения, выносимые на защиту, обоснованы в тексте работы и вынесены в заключение данной выпускной квалификационной работы.





ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
§1. Характеристика вещных прав в римском и германском праве
     
     В отдельных странах Европы уже в период Средневековья создается право на догме римского права. В Германии в XVI–XVII вв. на его основе сформировалось пандектное право. В XIX в. на основе римского права стали осуществляться кодификационные работы. При этом использовалось рациональное зерно этого права: логика построения, абстрактные категории и понятия, точные юридические определения и правовые конструкции. В основу создания Французского гражданского кодекса 1804 г. также легла система римского права и многие его положения1.
     Опыт и достижения римского частного права можно обнаружить в современных правовых системах, в международном торговом, гражданском и судебном праве отдельных стран. В отечественной правовой системе воспроизводится классификация средств воздействия на поведение людей (веление, запрет, дозволение, наказание), сложившихся еще в римском праве. В современном гражданском праве используются возникшие в Риме термины и понятия.
     Понятие земельного участка пришло к нам из римского права. ГК РФ оперирует и другими понятиями, выработанными римским частным правом. Было бы небесполезно глубже вникнуть в эти понятия не только как в исторически предшествующие современным правовым категориям, но и как в непосредственно действующие. 
     В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значении. Этим широким понятием охватывались не только вещи в обычном смысле материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права.
     Кроме прав владения и собственности, римское право развило ряд прав на вещи с ограниченным содержанием полномочий. Объектом этих прав служили, конечно, чужие вещи, почему они назывались iura in re aliena. Возникли они очень рано и, постепенно развиваясь, образовали особую группу полномочий разного содержания. В состав этой группы к концу классической эпохи входили институты сервитутов, суперфиция и эмфитевзиса, залоговое право.
     Пришедшее из римского права деление вещей на движимые и недвижимые, делимые и неделимые, главные и придаточные, а также их деление на сложные и составные неоднозначно. Этот классификационный ряд можно продолжить делением вещей на части и целое, отделимое и неотделимое, с выделением из принадлежностей придатков (или наоборот), побочных вещей, плодов и т.д. 
     Земельный участок, в отличие от движимых вещей, эмпирически демонстрирует разницу между таким объектом прав, как вещь, и таким объектом, как совершаемые по поводу вещи действия. Если субъект может реализовать свою волю в отношении конкретного земельного участка, то это означает только то, что всякое не уполномоченное на то же самое действие иное лицо может быть от земельного участка, как от вещи, отстранено. Для этого нужны необходимые условия и соответствующие правовые средства. Совокупность этих средств и образует то право, название которого указывает на вещь, в отличие от обязательств, в основании которых лежит не подчинение вещи (земельного участка) власти определенного лица, а обещание в виде обязательства совершить определенные действия в пользу кредитора и соответствующие этому обещанию средства принуждения. При этом не имеет никакого значения то, что при виндикации (истребовании вещи из чужого незаконного владения) земельного участка требования направлены также на совершение действий со стороны ответчика - на возврат вещи (освобождение земельного участка), так как основания вещных и обязательственных требований разные: первые вытекают из нарушенного запрета на вмешательство, в то время как обязательства строятся на не оказанном, но обещанном участии. Е.А. Крашенинников, последовательно отстаивая мысль, что право на иск является не производной составной частью какого-либо права, например права собственности, а совершенно самостоятельным субъективным правом, выдвинул тезис о том, что право собственности является вещным, а виндикационное притязание - субъективным обязательственным правом 2. В первом случае речь идет о том, чтобы никто не мешал, во втором - об исполнении обещания. Но представляется, что в данном случае процессуальное отношение безосновательно отождествлено с материальным. Кроме того, прежде чем противопоставлять вещный иск обязательственному, необходимо его противопоставить посессорному иску (иск владельца вещи о лишении владения или о препятствии во владении незаконными действиями ответчика) как направленному не только против совершившего запрещенное самоуправство лица, но и против всякого, у кого вещь окажется, и независимо от формы поведения при присвоении вещи. Этим характером иска только и объясняется абсолютность защищаемого им права, но абсолютность лишь исторически первоначальная, так как безусловному (абсолютному) действию римского виндикационного иска были противопоставлены не только парализующие собственность права залогового кредитора, но и добрая совесть приобретателя, в то время как абсолютность по признаку неопределенности круга обязанных лиц была обнаружена и в обязательственных отношениях3. Только из-за забвения этих простых положений могла появиться такая фраза, как «обязательственные права на вещь».
     Именно земельный участок сыграл роль предмета (вещи), в отношении которого впервые были установлены противопоставляемые собственности вещные права. Это объясняется тем, что для осуществления практически любой хозяйственной деятельности необходимо использование так или иначе земельного участка (или иного природного ресурса)4. 
     В римском праве основанием каждого из вещных прав (сервитут, эмфитевзис, суперфиций и залог) было соглашение (договор) с собственником земельного участка. Действие договорного отношения преобразовывалось в вещное посредством «практической прибавки» в виде вещных исков, которые претор присоединял к искам личного характера5. И это положение чрезвычайно важно для изучения института вещных прав.
     В римском праве соглашение (договор) было не только основанием, но и тем отношением, в рамках которого осуществлялось вещное право в чужой вещи. По сути дела древнеримская юриспруденция под понятием вещного права имела в виду не только иски с вещной интенцией, но и особенное положение стороны в обязательственном отношении по поводу вещи, которое стало возможным благодаря наделению несобственника таким статусом договорного партнера, который по силе придаваемых ему средств правовой защиты создавал конкуренцию собственнику. Эта особенность положения договорного партнера характеризовалась тремя взаимосвязанными признаками: правом следования как независимостью права на чужую вещь от смены собственника; самостоятельными исками в защиту принадлежащего права на вещь, в том числе против собственника, и первоначально такой длительностью этого права, при которой оно могло продолжаться бесконечно, приближаясь в силу этого по своему характеру к собственности6.
     Здесь необходимо подчеркнуть характер древних исков. Дело в том, что в формулярном древнеримском процессе внутреннее различие между вещными и личными правами проявлялось в интенции иска, выражавшей сущность соответствующего права. Право истца по личному иску заранее имеет в виду должника и потому интенция формулируется с указанием его имени. В вещном иске интенция содержит лишь имя управомоченного лица с указанием на объект, а имя ответчика как лица, оказавшегося в положении нарушителя, появляется только в кондемнации (способе решения при подтверждении или не подтверждении ее в ходе процесса). Получается, что в первом случае право направлено против заранее определенного лица, а во втором - против всякого, кто его нарушает или оспаривает. Отсюда и интерпретация личных прав как относительных, вещных - как абсолютных7.
     Следует также оговорить то, что исторически признак постоянства относился скорее к экономическому основанию (мотиву) для учреждения вещных прав в чужой вещи, но тем не менее характеризовал такие права со стороны их потенциальной возможности, не присущей обязательствам в принципе. По выражению И.А. Покровского, вещные иски эмфитевтору и суперфициарию претор давал из уважения к продолжительности этих прав8. Так, будучи вещным, залоговое отношение не обладает, а сервитут может не обладать признаком потенциального неотменяемого постоянства. Но залог направлен на другую цель - распоряжение чужой вещью. Поэтому все права, так или иначе приближающиеся к понятию вещных, оцениваются именно с точки зрения того, выполняет ли данное право указанную совокупность условий (объектом права является вещь, субъект права наделен вещными исками, право обладает свойством следования).
     Таким образом, понятие вещи как материального предмета не только собственности, но и договорного отношения, вещный иск в защиту самостоятельных прав на чужую вещь, в том числе от самого собственника, сохраняющегося при смене конкретных субъектов прав, порождают состояние, в корне отличное от простого обязательственного отношения с собственником по поводу его земельного участка. К этому следует добавить, что какого-либо вещного права вообще, в объем понятия которого входили бы владение и собственность, первоначально не существовало. Обоснование выдвинутых тезисов, в том числе относительно роли земельного участка в формировании вещных прав, и того, что современное понятие вещного права появилось благодаря пандектной переработке римских источников и правовой традиции, восходящей к изъятию земельных участков из оборота, заключается в следующем.
     Наряду с институционным построением (лица, вещи и иски) правовые взгляды римлян отличались тем, что владение как защищенное правовыми средствами фактическое состояние (владение для интердикта), собственность как правовая власть над вещью, отождествляемая с самой вещью, и обязательственные отношения по поводу вещи рассматривались как совершенно самостоятельные правовые явления. При сопоставлении этих явлений выясняется, что сторона в обязательственном отношении по поводу чужого земельного участка (вещи) для защиты своих прав располагала исключительно личными исками, эффект которых в конечном счете сводился к взысканию убытков. Известно, что с точки зрения владельческой защиты (для интердикта) наниматель, ссудополучатель, хранитель и прекарист (пользователь до востребования) рассматривались не как владельцы, а как не защищенные в своем обладании держатели. Поэтому тому, кто не имел интердикта, не предоставлялись и вещные иски. Застройщик чужого земельного участка на началах найма имел только личные иски к его собственнику, не располагая средствами владельческой защиты9. Вступать в такие обязательства было крайне невыгодно с точки зрения правовой защищенности.
     Известно также, что самым древним вещным правом на чужую вещь был земельный сервитут, который устанавливался по соглашению, т.е. путем сделки с собственником соседнего земельного участка, и не относился к числу обязательств этого собственника. Особенность положения сервитуария заключалась в том, что для защиты фактического использования того, что составляло содержание сервитутного права, ему давались интердикты, а для защиты права как титула предоставлялись иски, аналогичные искам собственника, в том числе против самого собственника земельного участка. В то же время если наниматель земельного участка утрачивал свои права в связи с переходом собственности на него к другому лицу, то права сервитуария сохранялись10. Земельный сервитут не мог по своему определению означать владение чужим земельным участком, но насколько указанные три признака выделяли сервитуария из числа всех иных лиц, которые по тем или иным основаниям могли пользоваться чужим земельным участком, настолько казалось необходимым теоретически обосновать положение сервитуария как владельца. Самые древние понятия о сервитуте были связаны с представлением о нем как о праве собственности сервитуария на ту часть чужого земельного участка, которая покрывалась сферой действия сервитута11. Таким образом, устанавливаемый через сделку сервитут становился самостоятельным правом в чужой вещи.
     Аналогичные свойства права были присущи праву залогового кредитора при передаче движимой вещи во владение залогопринимателя. Механизм действия этого института для земельных участков был опосредован установлением прекарного (до востребования) пользования на стороне залогодателя, и тем самым залоговый кредитор обеспечивал свое право владения. В конечном счете положение залогового кредитора свелось к тому, что он мог самостоятельно отыскивать заложенную вещь у всякого лица для обращения ее в свою собственность при неисправности должника.
     Для сравнения правового положения сервитуария и залогового кредитора, права которых возникали из договора так же, как и права нанимателя, необходимо обратить внимание на то, что самым типичным обязательственным правом по поводу чужой вещи был наем.
     По римскому праву наймодатель мог всегда изъять переданную внаем вещь, а при возражении испросить интердикт. Если собственник земельного участка разрешал кому-то на своей земле построить дом, последний по праву приращения считался частью земельного участка, и никаким иным договоренностям правопорядок не давал защиты. Собственник земельного участка мог потребовать от застройщика освобождения земельного участка в любой момент12. Переход прав собственности на нанятую вещь разрушал при этом и договор найма, так как с новым собственником земельного участка у нанимателя нет правовой связи. Для защиты своих прав от третьих лиц наниматель не имел самостоятельных исков и за оказанием помощи всякий раз должен был обращаться к наймодателю, обязавшемуся предоставлять нанимателю пользование земельным участком (вещью). В качестве защиты от вмешательств третьего лица застройщик-наниматель мог просить только уступки исков, что указывало на правовую зависимость застройщика от собственника земли.
     Для того чтобы создать новую вещно-правовую форму отношений по использованию земельного участка и в то же время сохранить действие принципа приращения, преторская практика постепенно выработала конструкцию, которая впоследствии вместе с сервитутами получила название вещного права. Преобразованная в эмфитевзис вектигальная аренда, а также суперфиций (право застройки) были первыми отпочковавшимися от найма правами, которые приобрели черты вещных. Возникшие как экономические формы для поддержания имущества в надлежащем состоянии, получения постоянного и равномерного дохода собственником земли вектигальные отношения по своей природе первоначально предполагали достаточную для стабильности длительность, а затем и постоянство как бессрочность. Для защиты субъекта такого права ему сначала были предоставлены интердикты по аналогии, а затем и иски, аналогичные искам собственника и в том числе против самого собственника. К этим искам относятся не только аналогичные виндикационному и негаторному иски, но и конфессорные иски в защиту имеющихся сервитутов, прогибиторные иски, направленные на запрещение вмешательства в осуществление прав, Публицианов иск и т.д13. Этому праву приданы свойства следования, наследственности и отчуждаемости, которыми может наделять только закон. Таким образом, при противопоставлении вещного права обязательственному право следования и самостоятельная правовая защита субъекта вещного права должны квалифицироваться не просто как внешние свойства этого права, а как элементы самого понятия.
     Считается, что суперфиций как право застройки чужого земельного участка в качестве вещного права возник первым, но это едва ли сопоставимо с тем фактом, что эмфитевтические отношения существовали еще в Греции. Набор исков суперфициария кроме традиционных негаторного и виндикационного (по аналогии с собственником) включал иски конфессорные, Публицианов иск и др., а также интердикты, т.е. весь набор защитительных средств, которым располагал и сам собственник земельного участка14. Переход прав собственности на земельный участок не влиял на эти вещные права. Так же как и эмфитевзис, суперфиций как субъективное право передавался по наследству и мог отчуждаться.
     Таким образом, каждое из этих прав не могло быть правом нанимателя: слишком велика была разница в правовом положении их обладателей, что и послужило причиной отдельного наименования каждого из учрежденных правопорядком названных прав. Но экономическая основа любого из упомянутых прав оставалась прежней - возмездное пользование чужим земельным участком. Хотя отношения эмфитевзиса и суперфиция отличались от найма, размер возмездности был меньше, чем при найме.
     Отличие эмфитевзиса и суперфиция от сервитута, равно как и от ипотеки, заключалось в том, что первые два вещных права были связаны с владением чужим земельным участком, в то время как ни сервитут, ни ипотека не связывались с понятием защищаемого исками владения как обладания чужой вещью. Но владение как самостоятельное право обладания чужой вещью и самостоятельное участие в пользовании чужой вещью (сервитут) или самостоятельные права на субстанцию вещи как на меновую стоимость (ипотека) разнятся между собой в формах осуществления права, объединяясь по таким признакам, как следование и самостоятельность защиты.
     К числу признаков вещных прав относят также их постоянство, которое послужило причиной выделения сервитута, эмфитевзиса и суперфиция в самостоятельную категорию прав, притом не исключая вовсе установление этих прав на определенный срок. Другое дело, что срок этот может иметь смысл только в том случае, когда его длительность оправдывает предоставление самостоятельных средств правовой защиты. Чем менее длителен петиторный судебный процесс, тем меньше смысла в предоставлении такой защиты, когда само истечение времени в конечном счете все может свести только к одному праву - искать убытки, а это уже первый признак прав из обязательств.
     Таким образом, римская система вещных правоотношений состояла из таких самостоятельных институтов, как владение, собственность и вещные права в качестве прав на чужую вещь. Обязательственные права по поводу чужой вещи, включая наем, стояли в стороне от этих вещных по своей сути категорий. Но одно и то же отношение между собственником и суперфициарием, равно как и между пользующимся чужим земельным участком субъектом эмфитевзиса и собственником, распадалось на два вида правовых отношений: обязательственные и вещные. Вещное право, таким образом, существовало совершенно самостоятельно от обязательственного отношения и в то же время было неразрывно связано с ним. Пандектная систематика придала понятию «вещное право» более широкий смысл. Владение, собственность и сами права в чужой вещи объединились в этом понятии так, что собственность хотя и оставалась «главным» среди вещных прав, тем не менее стала одним из них.
     Итоговые суждения относительно природы вещных прав могут выражаться в следующем.
     Судя по тому различию, которое римляне придавали владению и собственности, обладателя чужого земельного участка (вещи) по договору они изначально вообще не считали за владельца, т.е. за лицо, наделенное в отношении чужого земельного участка (вещи) владельческой защитой и самостоятельным (петиторным) правомочием владеть. Появление вещного права как понятия связано с потребностями оборота, определившими исключения из указанного правила. Когда обладатель чужой вещи по договору с собственником получал от претора интердикт (так называемые случаи аномального владения), а, как правило, вслед за этим претор наделял такое лицо и вещно-правовыми исками, в том числе и против собственника, право такого лица на чужую вещь получало значение вещного в смысле iura in re aliena. В этой последней конструкции «владение» как термин ничего другого не обозначало, кроме интердиктной защиты (фактического состояния) и петиторных исков (защиты субъективного права) на стороне договорного обладателя. Поэтому в римском праве не существовало трудностей квалификации права. Так, если возмездному пользователю чужой вещи не давалось интердиктов и вещных исков, то он относился к числу арендаторов - держателей как в плане владельческом, так и в плане петиторном. Однако аренда, которая по своему экономическому содержанию приравнивалась к праву эмфитевзиса или суперфиция, отличалась от последних по своей юридической характеристике: эти последние были наделены интердиктами и вещными исками в их защиту, в том числе против собственника. В юридической литературе указывается также на отчуждаемость и наследственный характер как на вещные признаки этих прав. Однако личный сервитут в виде узуфрукта не был наследственным или отчуждаемым, но тем не менее считался вещным правом.
     §2. Теория вещного права в российской правовой доктрине
     
     Господствующая точка зрения российской концепции права базируется на положении о том, что договор есть обстоятельство, исключающее вещное право и влекущее существование только обязательственных прав на вещь, и на положении о публичном, по сути административном, источнике производных от собственности вещных прав. Признаваемая формулировка в виде «обязательственного права на вещь» в российской гражданско-правовой доктрине не имеет ничего общего с германско-правовой и означает только то, что владение, понимаемое как физическое обладание всей вещью, и (или) пользование, понимаемое в противоположность владению (в виде физического обладания всей вещью) как отсутствие такового (например, сервитут), основаны на договоре. Выводимый из этой позиции постулат, реализуемый и судебной практикой, допускающей при аренде применение правил ст. 305 ГК РФ только по отношению к третьим лицам после получения вещи во владение, но не по отношению к собственнику, гласит: там, где есть личная (обязательственная) связь, не могут применяться вещно-правовые (разумеется, петиторные, за отсутствием посессорных) средства защиты. Между тем в логическом отношении сама формулировка «обязательственное право на вещь» содержит внутреннее противоречие. Если мы признаем деление прав на вещные и обязательственные, т.е. деление, основанное на различии в объектах, на права, направленные в одном случае на вещь, в другом - на совершение действий (в том числе с вещью), то обязательственных прав на вещи не может быть вообще: вещи сами ничего не совершают. Потому и право требования - это не право на действия, а право требовать совершения действий от другого лица. Как мы видели, конструкция отличаемой от вещного права аренды рассматривается как перманентное совершение наймодателем действий по предоставлению имущества нанимателю. Наймодатель обязывается не только предоставить использование своей вещи нанимателю, но и обеспечивать его от вмешательства третьих лиц.
     Если же вещный элемент наличествует в правовой конструкции какого-либо договорного отношения, но рассчитан только на действие против третьих лиц, то это должно найти свое четкое отражение в законе, хотя бы в виде диспозитивной нормы. Предоставление вещной защиты пользователю чужой вещью от третьих лиц, а не от собственника создает лакуну в теоретической конструкции абсолютности вещных прав. Право арендатора, не имеющего вещных исков против собственника, но применяющего их в отношении третьих лиц, выглядит, с одной стороны, как абсолютное, с другой - как относительное. Надо заметить, что теория абсолютности вещных прав, безусловно, верна только для собственности и вещных прав, субъекты которых наделены вещными исками против собственника. В указанном случае с арендой абсолютность содержит в себе свое же собственное отрицание. Видимо, следует отличать вещное право от вещного действия какого-либо иного права. Это отличие остается еще не вполне исследованным. Однако уже давно подмечено, что вещное право проявляется в двух формах: в абсолютной форме и относительной. Обе эти формы различаются не по содержанию, а по их защите против третьих лиц15. Так, давностный владелец наделен вещными исками против третьих лиц, но не против собственника или иного титульного владельца. В этом смысле положение давностного владельца аналогично положению простого арендатора. Право вещных исков против третьих лиц, но не против собственника позволяет квалифицировать права давностного владельца как ограниченно абсолютное вещное право или просто как относительное вещное право16. Относительное вещное право, предполагающее «свой интерес» либо отсутствие его, например, у доверительного управляющего земельного участка (хранителей, перевозчиков), предлагается также квалифицировать как «квазивещное»17.
     Но помимо защиты вещного права арендатора против третьих лиц существует еще один вид защиты вещного права. Речь идет об иске в защиту вещного права против собственника, но не против третьих лиц. Так, например, по Концепции развития законодательства о вещном праве ипотека относится к разряду вещных прав, но возникает это право в силу накопления определенного юридического состава, элементом которого является публичность (регистрация)18. Однако при отсутствии этого последнего элемента залог лишается свойства следования, а залоговый кредитор - преимуществ перед другими кредиторами, но в полной мере действует в отношении залогодателя (п. 3.2 раздела «Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право»). В сущности речь идет о вещном действии обязательственного права как права, еще не имеющего своим предметом вещь, но направленного на нее. Такое относительное право ожидания, не обладающее свойством следования, наблюдается в правилах п. 3 ст. 165 и ст. 551 ГК РФ, когда усеченный фактический состав может повлечь вещно-правовые последствия в виде возникновения права собственности у приобретателя по договору. Так, вещное действие обязательственного права в виде права на приобретение вещи лишь подтверждает тезис о том, что объектом вещного права, исходя из самого его названия, является вещь. Если же право на приобретение вещи подкрепить возможностью отметки о нем в реестре и придать ему свойство следования, появится новое вещное право - право ожидания, действующее и против третьих лиц.
     Что касается действия права на вещь только по отношению к третьим лицам, то теоретическое осмысление защиты владения только по отношению к третьим лицам связано с понятием зависимого держания, которое в силу отсутствия в российской правовой системе посессорной защиты (для интердикта) дополнительно должно предицироваться как петиторное или титульное зависимое держание. В современных российских условиях различие между владением и зависимым держанием проявляется как различие между постоянными и временными правами и находит свое отражение в судебной практике, в которой разрешаются вопросы о праве на приватизацию.
     Так, жители г. Воронежа П. и Б. обратились в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации района по отказу в предоставлении муниципального земельного участка в собственность для строительства, мотивируя иск нуждаемостью в улучшении жилищных условий. Они указывали, что неоднократно обращались в районную администрацию с просьбой предоставить им в собственность земельный участок, ранее предоставленный им во временное пользование. Такие заявления не удовлетворялись со ссылкой на то, что право на бесплатное (однократное) приобретение земельного участка в собственность имеют в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ граждане, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Заявители же имеют земельный участок на праве временного пользования. Суд отказал в иске, руководствуясь вышеуказанными положениями п. 5 ст. 20 ЗК РФ19.
     Понятие держания традиционно связывают с субъектами, выполняющими в договорных отношениях кустодиальные (охранные) функции в отношении вверенных им вещей (депозитариями, перевозчиками, представителями по поручению и т.д.), через логическое развитие абсолютной составляющей вещно-правовой защиты до абсурдного: депозитарий не может истребовать вещь от собственника, если во владении последнего она окажется помимо воли депозитария. Характерно, что при этом в качестве основания для такого вывода используется возможность собственника в любое время прекратить договорные отношения. Но к земельным участкам указанные договорные конструкции неприменимы, за исключением безвозмездного пользования прекарного характера. Если же арендованный земельный участок оккупируется посторонним лицом, то в случае виндикаци.......................